Volkswirt: “Häuser im Bauhausstil werden Problemimmobilien der 2030er-Jahre”

Flachdächer und eintönige Fassaden dominieren: zwei Häuer im Bauhausstil im Dresdener Stadtteil Blasewitz. Wie vielerorts schließen sie hier Baulücken, umgeben fast durchweg von traditioneller Bebauung. Foto: Michael Kunze

Flachdächer und eintönige Fassaden dominieren: zwei Häuer im Bauhausstil im Dresdener Stadtteil Blasewitz. Wie vielerorts schließen sie hier Baulücken, umgeben fast durchweg von traditionell errichteten Häusern mit Spitzdach und reicher gegliederten Fassaden. Foto: Michael Kunze

CHEMNITZ/DRESDEN. Architektur schafft Lebensqualität - so lautet zumindest das Motto des Tages der Architektur Ende Juni in Sachsen. Doch in der Realität herrscht bei Ein- und Mehrfamilienhausneubauten seit Jahren der Bauhaustypus vor. Meist hat er große Fenster, eine weiße Fassade, dazu ein Flachdach. Ein Gespräch mit dem Volkswirt Friedrich Thießen von der TU Chemnitz, der mit seinen Mitarbeitern vier Befragungen in vier Städten zum Thema durchgeführt hat.

Herr Professor, Sie haben untersucht, wie der vor allem bei Lückenschlüssen verbreitete Bauhaustypus ankommt. Mit welchem Ergebnis?

Friedrich Thießen: Wir sind auf einen überraschend starken Gegensatz gestoßen: Zwar stimmt es, dass dieser Typus von privaten Häuslebauern wie auch Bauträgern nach wie vor, und zwar deutschlandweit, oft gewählt wird. Ich erinnere nur an die große Anzahl derartiger Neubauten in Dresdener Stadtteilen wie Striesen oder Blasewitz oder etwa im Frankfurter Europaviertel. An der Bernhardstraße in Chemnitz wurde eine ganze Siedlung errichtet - und es gibt viele weitere Beispiele. Nur können die allermeisten der mehr als 600 befragten Bürger mit dem Stil wenig anfangen.

Inwiefern?

Wie die Studien zeigen, lehnen die Leute fast durchweg die karge und kantige Bauweise der Häuser mit schlichten, ornamentfreien Fassaden ab - gebaut vorrangig aus Glas, Stahl und Beton.

Was wollen die Befragten anstelle dieses Stils, für den Walter Gropius mit seiner Bauhauskunstschule ab 1919 die Grundlagen legte?

In übergroßer Mehrheit das, was wir als klassischen Stil bezeichnen: schräge Dächer, gegliederte, verzierte Fassaden in homogenen, also in einem Stil gestalteten Vierteln, wenigstens Straßenzügen. Das gilt in Chemnitz, Hamburg, Frankfurt und München gleichermaßen. In diesen Städten fanden die Untersuchungen statt, in denen ein repräsentativer Schnitt der Bevölkerung ausgewählt wurde.

Wie viel Abweichung tolerieren die Leute auf ihrer Straße?

Ein oder zwei stilistisch abweichende Häuser werden akzeptiert. Wenn aber in etwa mehr als jedes zehnte abweicht, sinkt die Zustimmung rapide; das bestätigen auch Studien aus Amerika.

Also schauen die Leute nicht nur auf ihre eigenen vier Wände?

So ist es. Ein Haus wird nicht allein wahrgenommen, sondern immer in seinem Umfeld. Selbst Plattenbaugebiete können gut gelitten sein, wenn sie homogen gestaltet, durch Sanierungen, Farbe an den Fassaden oder Grünanlagen aufgewertet wurden. Grundsätzlich gilt: Spitzdächer sind weit beliebter als flache, große Fenster punkten mehr als kleine. Und Häuser im Bauhaus-Stil werden aus ästhetischen Gründen eher abgelehnt. Ihr Plus ist, dass sie neu sind. Neuheit signalisiert Wohlstand.

Sind Sie auf Unterschiede zwischen Ost und West, Wohlhabenderen und weniger Begüterten gestoßen?

Die Baustilvorlieben der Befragten in Ost wie West sind sehr ähnlich. Wir haben Einkommen, Alter, Bildungsgrad und Geschlecht abgefragt. Es stellte sich heraus, dass in einer Siedlung im Westen die Zahlungsbereitschaft, für ästhetische Vorlieben einzutreten, etwas höher war. Sonst gab es keine Unterschiede. Generell ist die Bereitschaft, für die stilistische Aufwertung einer Immobilie Geld in die Hand zu nehmen, nicht sonderlich hoch. Etwa die Hälfte zeigte keine ausreichende Zahlungsbereitschaft. Das heißt indes: Die andere Hälfte hat sie, und die Bauindustrie produziert das Falsche.

Welche Schlüsse ziehen Sie für die Wertentwicklung von Immobilien im Bauhausstil?

Obwohl Wiedervermietungs- und Wiederverkaufschancen auch von Kriterien wie Lage und Konjunktur abhängen, gehört nicht viel Fantasie dazu, dass es sich bei derartigen Häusern um die Problemimmobilien der 2030er-Jahre handeln dürfte. Ich rechne mit weitaus schlechterer Wertentwicklung als bei klassischen Typen mit Spitzdach oder bei Gründerzeithäusern.

Was sollten Bauträger und Privatleute beachten, wenn sie neu bauen oder eine derartige Immobilie kaufen wollen?

Der Bauhausstil wird im Vergleich mit anderen Stilen nur von einer Minderheit bevorzugt. Das legt die Frage nahe, wie sich anders bauen oder vorhandene Gebäude anpassen ließen: Statt der gängigen Fassadenfarbe Weiß können sich viele Befragte eine Alternative vorstellen. Selbst Bauhäuser, denen nachträglich schräge Dächer aufgesetzt werden, stehen höher im Kurs als die Originale. Wo deren Fassaden nachträglich mit Holz oder Naturstein aufgewertet und größere Fenster eingebaut werden - wir haben das anhand von Vergleichsfotos abgefragt -, kommen sie besser an. Vor allem sollten Bauträger und Privatleute aufhören, Häuser zu bauen, die konträr zu einem vorherrschenden Stil in einer Straße entworfen wurden. Das ist wertmindernd für alle - auch die Bestandsgebäude.

Ist das ein Alarmsignal für Stadtplaner, Architekten und für Bauträger?

Unbedingt. Jeder hat im Rahmen der ortsüblichen Vorgaben das Recht, zu bauen, wie er will. Wir können aber belegen, dass die Mehrzahl der Befragten es nicht gutheißt, wenn traditionelle Bauensembles aufgerissen werden, um diese durch Gebäude im Bauhausstil zu ersetzen oder zu ergänzen. Über Jahre und in Größenordnung an den Wünschen und Bedürfnissen der Bürger vorbeizubauen, wird sich rächen. Mit einem Hausbau werden ja stadtplanerische und gestalterische Entscheidungen getroffen, die Jahrzehnte wirken und fatal sein können, wenn die Nachfrage einmal wegbricht, weil die Wohnungsnot nicht mehr so groß ist und sich die Menschen mehr aussuchen können, wo sie einziehen.

Die vollständige Untersuchung ist im Internet abrufbar unter www.tu-chemnitz.de/wirtschaft/bwl4/pub/WWDP_130_Fassaden_2017.pdf

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